Die Immobilienkredit-Richtlinie schadet massiv

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 373

von Bestsellerautor und Finanzexperte Alexander Goldwein

Am 31.03.2016 ist eine EU- Richtlinie in Kraft getreten, die die EU-Mitgliedstaaten zwingt, die Vergabe von Immobilienkrediten stärker zu regulieren und stärker an der Finanzkraft der Käufer auszurichten. In Deutschland ist die Richtlinie besonders streng umgesetzt worden. Neuerdings müssen Banken bei der Darlehensvergabe prüfen, ob der Käufer voraussichtlich in der Lage ist, das Darlehen aus seinen laufenden Einkünften vollständig zu tilgen. Der Wert der Immobilie selbst soll dabei unberücksichtigt bleiben. 

Nun hat die Bundesregierung erkannt, dass das zu seltsamen Ergebnissen führt. Wenn z.B. ein Darlehensnehmer auf absehbare Zeit in Rente geht und eine Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit braucht, weil die Zinsbindung ausgelaufen ist, kommt das böse Erwachen. Denn die Bank interessiert es neuerdings nicht mehr, dass das Darlehen bereits zu 70% getilgt ist und damit das Risiko der Bank auch ohne Einkünfte des Darlehensnehmers praktisch Null ist, weil der Wert der Immobilie die Restvaluta um ein mehrfaches übersteigt. Noch bedenklicher sind die Ergebnisse, wenn es um den Kauf einer Renditeimmobilie geht. Hier macht es überhaupt keinen Sinn, den Wert derselben und die daraus erzielbaren Erträge bei der Risikobeurteilung auszublenden und nur auf die sonstigen Einkünfte des Immobilienkäufers abzustellen. Hier hat offenbar die Regierung (wie leider allzu häufig) erst gehandelt und dann nachgedacht und insbesondere unterlassen, sich Gedanken über die Auswirkungen auf den Markt zu machen.

Denn tatsächlich schwächt die Umsetzung der Richtlinie genau die Menschen, die sie schützen soll. Denn Banken nehmen die zusätzliche Rechtsunsicherheit durch die unklaren und überzogenen rechtlichen Anforderungen zum Anlass, einen massiv erhöhten Risikozuschlag auf den Zinssatz aufzuschlagen, um mögliche Haftungsrisiken abzufangen. Denn sie soll auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden können, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann, weil laufende Einkünfte wegbrechen oder sich reduzieren. Damit haben sich die Darlehenskonditionen für die betroffenen Personen durch die Umsetzung der Richtlinie in Deutschland massiv verschlechtert mit dem unsinnigen Ergebnis, dass sich dadurch die Risiken für diese Personen erhöht haben. Denn ein erhöhter Darlehenszins führt zu einem geringeren Tilgungsanteil und damit zu einer Erhöhung des Risikos, weil das Darlehen langsamer getilgt wird.

Dabei wäre die Lösung der Problematik viel einfacher als der jetzige Ansatz: Die Menschen müssten einfach bessere Bildung über Investitionen in Immobilien erhalten, um die Risiken besser einschätzen zu können. Aber in den Lehrplänen der weiterführenden Schulen kommt das Thema nicht vor. Vielen Menschen in Deutschland ist gar nicht klar, wie man eine Rendite für eine Kapitalanlage in eine Immobilie errechnet.

Und viele Menschen wissen auch nicht, dass die Risiken beim Kauf einer Immobilie für die Eigennutzung viel größer sind als beim Kauf einer Renditeimmobilie zur Vermietung. Die meisten Menschen reden sich das Gegenteil ein und argumentieren, dass es doch keine Rolle spielt, ob der Kaufpreis überzogen ist bei einer eigengenutzten Immobilie und bei einer Vermietung derselben eine mikroskopisch kleine Rendite von unter 2% herauskommen würde. Denn bei der Eigennutzung spiele das doch alles keine Rolle. Was für eine fatale Fehleinschätzung! Sogar von Leuten mit Universitätsbildung hört man immer wieder solche Erklärungen. Hier sollte die Bundesregierung ansetzen und die Bildung der Bevölkerung in Deutschland zu Fragen der Kapitalanlage in Immobilien verbessern. Damit wäre übrigens auch ein wirksamer Ansatz definiert, um die gefährlichen Preissteigerungen bei Immobilien in Deutschland in den Begriff zu bekommen. Diese Fehlentwicklung wird nämlich genau von den Leuten angeheizt, die sich keine Gedanken über die erzielbare Rendite einer Kapitalanlage in Immobilien machen und daher auch völlig unvernünftige Preise zahlen.

Schauen wir mal, wie lange es dauert, bis die Bundesregierung diese Zusammenhänge begreift und sinnvolle Maßnahmen beschließt. Ich fürchte allerdings, dass es eher länger als kürzer dauern wird. Ich kann nur den Rat geben, nicht auf die Bundesregierung zu warten, sondern selbst Schritte einzuleiten, um das notwendige Wissen für eine realistische Risikoeinschätzung aufzubauen.

In seinem Buch „Geld verdienen mit Wohnimmobilien – Erfolg als privater Immobilieninvestor“ erklärt der Bestsellerautor und Finanzexperte Alexander Goldwein Kapitalanlagen in Wohnimmobilien. Goldwein ist Wirtschaftsjurist mit einer Spezialisierung im Steuerrecht und im Immobilienrecht und erfolgreicher Immobilieninvestor. Mehrere seiner praktischen Ratgeber zu Kapitalanlagen in Immobilien sind Beststeller Nr. 1 bei Amazon geworden.

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