Vorbehaltsnießbrauch an Immobilien als Steuersparmodell

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 373

von Bestsellerautor und Finanzexperte Alexander Goldwein

1. Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch

Ein beliebtes Mittel der Absicherung des Schenkers und zur Senkung der Erbschaftsteuer ist der Vorbehalt eines Nießbrauchsrechtes bei der Schenkung einer Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Worum geht es dabei und wie ergibt sich der Steuerspareffekt?

Der Nießbrauch ist das Recht zur Fruchtziehung aus einer Sache. Bei einer Wohnimmobilie beinhaltet er das Recht zur Bewohnung der Immobilie oder zur Erzielung von Einnahmen durch Vermietung. Das ist eine universelle Absicherung des Schenkers. Er bleibt auch nach der Schenkung wirtschaftlich im „Driver - Seat“. Weil er frei entscheiden kann, ob er die Immobilie selbst nutzen oder durch Vermietung Erträge erwirtschaften möchte, ist er auch für den Fall abgesichert, dass er in ein Pflegeheim umziehen muss und die verschenkte Immobilie selbst nicht mehr nutzen kann. Der Inhaber des Nießbrauchsrechtes bleibt sogar berechtigt, die AfA für das Gebäude steuerlich geltend zu machen.

Der Vorbehalt eines Nießbrauches an der Immobilie stellt eine dingliche Belastung des Eigentums dar. Wie üblich für solche Belastungen von Grundstücken, sind diese im Grundbuch einzutragen. Die Eintragung des Nießbrauchsrechtes im Grundbuch schützt den Schenker auch gegen einen Verlust seines Rechtes im Falle der Veräußerung der Immobilie durch den Beschenkten. Denn als dingliche Belastung klebt das Recht wie Pech an dem Grundstück und wirkt auch gegenüber allen Erwerbern des Grundstückes für die Dauer seiner Bestellung.

Da das Nießbrauchsrecht bis zum Lebensende des Schenkers bestellt wird, ist er damit optimal abgesichert. Das Nießbrauchsrecht erlischt mit dem Tod des Nießbrauchsberechtigten.

2. Schenkungssteuerliche Auswirkungen des Nießbrauches

Der Vorbehalt eines Nießbrauches scheint für den Beschenkten auf den ersten Blick nur Nachteile zu haben. Er ist bis zum Ableben des Schenkers von den wirtschaftlichen Erträgen aus dem Grundstück abgeschnitten und erwirbt zunächst ein quasi ausgehöhltes Eigentumsrecht, das für ihn keinen wirtschaftlichen Wert zu haben scheint. Bei genauerem Hinsehen gibt es aber auch für den Beschenkten Vorteile: Er kann Schenkungssteuer sparen, weil der steuerlich relevante Wert der Schenkung durch das vorbehaltene Nießbrauchsrecht reduziert ist.

Wie hoch die Wertminderung durch einen Nießbrauch ausfällt ergibt sich aus dem Produkt eines Kapitalisierungsfaktors mit den jährlichen Nettomieterträgen. Der Kapitalisierungsfaktor hängt vom Lebensalter und von der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten ab. Bei Schenkern, die noch nicht steinalt sind, ergeben sich daraus beachtliche Einsparmöglichkeiten bei der Schenkungssteuer.

3. Lastenverteilung nach Vollzug der Schenkung

Bei einer solchen Schenkung stellt sich die Frage, wer für die Lasten der Immobilie aufkommt. Dazu gehören insbesondere Aufwendungen für größere Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen.

Die Grundregel beim Nießbrauch besagt, dass der Nießbrauchsberechtigte für den gewöhnlichen Unterhalt der Immobilie und für die laufenden Betriebskosten und Grundsteuern als Kehrseite des Rechtes zur Fruchtziehung verantwortlich ist. Für weitergehenden Aufwendungen z.B. für grundlegende Renovierungen oder Modernisierungen ist nach der gesetzlichen Regelung der Beschenkte verantwortlich. Es gibt jedoch ein starkes einkommensteuerrechtliches Argument dafür, von dieser Regelung abzuweichen und bei der Ausgestaltung des Nießbrauches dem Nießbraucher auch die Verantwortung für diese weitergehenden Instandhaltungsmaßnahmen aufzuerlegen. Denn nur der Nießbraucher kann diese Aufwendungen von der Steuer absetzen, da nur ihm die Erträge aus der Vermietung zugeordnet sind. Ohne eine solche Regelung würden diese Aufwendungen steuerrechtlich nutzlos verpuffen, weil der Beschenkte keine entsprechenden Mieterträge hat, von denen er den Modernisierungsaufwand absetzen kann.

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