Was kann ein Vermieter von der Steuer absetzen?

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 420

Tipps von Fachbuchautor Alexander Goldwein

Absetzbar sind grundsätzlich alle sogenannten Werbungskosten. Was sind aber nun Werbungskosten? Der Begriff umfasst alle Aufwendungen, die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie stehen und dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen.

Dazu gehören die folgenden Positionen: 

  • Darlehenszinsen für Anschaffung und Instandhaltung der Immobilie (ohne Tilgung)
  • Nebenkosten für Darlehensbeschaffung (Grundschuldbestellung und Eintragung ins Grundbuch)
  • Betriebskosten (Straßenreinigung, Müllentsorgung, Abwassergebühren, Wasserversorgung, Versicherung, Grundsteuern etc.) – spiegelbildlich dazu sind die Nebenkostenzahlungen des Mieters Einnahmen
  • Verwaltungskosten (z.B. für Eigentumswohnung)
  • Absetzung für Abnutzung des Gebäudes (AfA) 
  • Instandhaltungsaufwendungen
  • Ggf. gezahlte Erbpachtzinsen


In zeitlicher Hinsicht sind auf jeden Fall die Aufwendungen als Werbungskosten absetzbar, die während einer bereits laufenden Vermietung angefallen sind. Darüber hinaus können solche Aufwendungen absetzbar sein, die zeitlich einer Vermietung vorgelagert sind. Das sind z.B. Bauzeitzinsen, die in der Phase der Errichtung einer Renditeimmobilie für die Baufinanzierung auflaufen oder Kosten für die Renovierung während eines Leerstandes zur Verbesserung der Vermietbarkeit.

Werbungskosten müssen nach dem Abflussprinzip in dem Jahr angesetzt werden, in dem diese tatsächlich gezahlt worden sind. Das Datum der Rechnungsstellung ist nicht relevant. Wenn Angehörige für Sie Handwerker mit Arbeiten an der Renditeimmobilie beauftragen und verauslagte Kosten von Ihnen erstattet bekommen, dann sind auch diese Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar. Keine Werbungskosten sind Eigenleistungen an der vermieteten Immobilie. Diese sind steuerrechtlich irrelevant.


Eine Problembaustelle kann die sogenannte Einkunftserzielungsabsicht sein. Diese ist Grundvoraussetzung für den Werbungskostencharakter von Aufwendungen und wird von der Finanzverwaltung immer dann in Zweifel gezogen, wenn die Aufwendungen auch Bezug zur privaten Lebensgestaltung des Vermieters haben. Das kann insbesondere bei Ferienimmobilien der Fall sein, die nicht nur vermietet, sondern auch für einige Wochen pro Jahr selbst genutzt werden. Problematisch kann auch die Vermietung an Angehörige zu unrealistisch günstigen Konditionen sein. Wichtig ist, dass die mit Angehörigen vereinbarte Miete nicht weniger als 2/3 der marktüblichen Miete beträgt und, dass der Mietvertrag tatsächlich praktiziert wird durch vertragsgemäße Mietzahlungen und Abrechnungen von Nebenkosten.


Alexander Goldwein ist Autor des Buches „Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren“ sowie des Bestsellers „Geld verdienen mit Wohnimmobilien“. Für weitere Informationen besuchen Sie auch die Autorenseite von Alexander Goldwein bei Amazon.


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