Berechnungstool

Als Bonusmaterial zu meinen Büchern ist ein mächtiges Berechnungstool verfügbar, mit dem Sie alle wichtigen Eckdaten einer Renditeimmobilie erfassen können.

Das Berechnungstool basiert auf dem Tabellenkalkulationsprogramm MS Excel. Es ermöglicht die Erfassung aller relevanten Objekt- und Finanzierungsdaten und verarbeitet diese vollautomatisch weiter zu den für Sie relevanten Werten und Kennzahlen (z.B. Kaufnebenkosten, Darlehenszinsen, Freier Cash-Flow und Eigenkapitalrendite).

Besonders erwähnen möchte ich die integrierte Erfassung einer Darlehensfinanzierung, die aus der Eingabe der Konditionen eines Darlehensvertrages alle relevanten Werte errechnet und in die weitere Kalkulation automatisiert einspeist. Damit müssen Sie nicht mehr „stückeln“ mit mehreren Rechentools, sondern haben alles mit einem Tool im Blick. Schließlich enthält das Tool die Funktion, Mietvertragsdaten zu erfassen und den freien Cash-Flow zu ermitteln, der nach Abzug aller Ausgabepositionen am Ende des Jahres zur Verfügung steht. Das Rechentool besteht aus insgesamt 4 Excel-Datenblättern.

Basisdaten

Auf dem ersten Datenblatt mit der Bezeichnung Basisdaten sind zunächst die Daten einzutragen, die für die Berechnung grundlegend sind wie z.B. der Kaufpreis und Informationen über die Wohnfläche und die Bewirtschaftungskosten. Auf diese Daten greifen auch die anderen Datenblätter zurück und speisen sie in weitere Rechtenschritte ein.

Zu den wichtigsten Basisdaten gehören:

  • Kaufpreis für die Immobilie
  • Prozentsätze für Maklerprovision und Grunderwerbsteuer
  • Kosten für die Renovierung der Immobilie
  • Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten)

basicdaten


berechnungstoolmieterliste.png

Mieterliste

Das zweite Datenblatt stellt die Mieterliste dar. Hier sind sämtliche Daten über die einzelnen Wohnungen und die Mietverträge zu erfassen. Das Datenblatt ist weitgehend selbsterklärend.


Konditionen und Kosten des Darlehens

Das dritte Datenblatt trägt die Bezeichnung Finanzierung. Es stellt Ihnen die entscheidenden Eckdaten der Darlehensfinanzierung dar. Dazu gehören z.B. die monatliche Rate und als besonders wichtige Information die Gesamtzinslast der Finanzierung, die in der letzten Zeile des Datenblattes abzulesen ist. Die Gesamtzinslast gibt an, wie viel Geld Sie insgesamt für Kreditzinsen aufwenden müssen, bis die Finanzierung vollständig zurückgeführt ist.

Im Datenblatt Finanzierung müssen Sie zunächst die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals eingeben. Daraus errechnet sich dann vollautomatisch der erforderliche Darlehensbedarf.

Das Berechnungstool weist die Besonderheit auf, dass Sie insgesamt 5 Varianten von Eckdaten der Kreditfinanzierung nebeneinander eingeben können und die Ergebnisse vollautomatisch für alle Varianten durchgerechnet und übersichtlich nebeneinander dargestellt erhalten. Diese Funktionalität werden Sie schon bald sehr schätzen lernen. Aber bitte beachten Sie unbedingt, dass allein die bei Variante 1 eingetragenen Werte der weiteren Kalkulation in dem Berechnungstool und insbesondere der im nachfolgenden Abschnitt vorgestellten Cash-Flow-Rechnung zugrunde gelegt werden. Die Varianten 2 bis 5 dienen nur der Orientierung.

berechnungstoolfinanzierung.png


berechnungstoolcashflow.png

Cashflow und Rendite mit 10 Jahresprognose

Auf dem vierten und letzten Datenblatt des Rechentools mit der Bezeichnung Cashflow & Rendite erhalten Sie ausführliche Berechnungen unter Berücksichtigung aller Ertrags- und Kostenpositionen.

Es werden wichtige Ertragskennzahlen wie z.B. die Eigenkapitalrendite berechnet. Darüber hinaus wird die Steuerlast mit eingerechnet, so dass auch Nachsteuerrenditen ausgeworfen werden können. Diese Werte werden aus den in den vorhergehenden Datenblättern eingegebenen Daten vollautomatisch errechnet.

Die Daten werden für einen Zeitraum von 10 Jahren dargestellt. Im ersten Jahr wird dabei auf die tatsächlichen Daten aus den Mietverträgen zum Zeitpunkt der Anschaffung abgestellt (Spalte C). In den Folgejahren werden diese mit den hinterlegten Annahmen vollautomatisch indexiert. Dabei werden die Bewirtschaftungskosten jedes Jahr mit dem hinterlegten %-Satz erhöht und die Mieten nur jedes zweite Jahr. Diese Annahme hängt mit § 558 BGB zusammen, der eine Steigerung der Miete in Richtung ortsüblicher Marktmiete nur zulässt, wenn seit der letzten Mieterhöhung mindestens 15 Monate vergangen sind.

Die Berechnungen auf diesem Datenblatt greifen vollautomatisch über Formeln auch die Daten der Darlehensfinanzierung wie z.B. Zinslast und Tilgung ab. Wichtig ist dabei, dass Sie die relevanten Daten der Darlehensfinanzierung im Datenblatt Finanzierung bei der Variante 1 eintragen. Denn nur diese Daten werden abgegriffen und in diese Berechnungen überführt.

Die Zeile 20 in diesem Datenblatt ist mit der Bezeichnung „Freier Cash-Flow“ deklariert. Das ist ein sehr wichtiger Wert. Er zeigt Ihnen an, wie viel Geld tatsächlich am Ende des Jahres von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Dieser Wert sollte immer ordentlich positiv sein. Sonst ist die Kalkulation „auf Kante“ genäht und mit hohen Risiken behaftet.

Dieses Datenblatt sieht darüber hinaus zwei Zeilen vor, in denen Angaben gemacht werden können, in welcher Höhe der freie Cash-Flow als Gewinn entnommen oder der Rücklage zugeführt wird (Zeile 22 und 23). So hat das Rechentool für Sie langfristig einen Wert, weil es Ihnen auch zukünftig einen Überblick verschafft über die vorhandenen Mittel. Sie müssen dazu lediglich die in den gelben Feldern vorgesehenen Eingaben machen und diese jährlich fortschreiben.

Die letzte Zeile des Datenblattes weist für jedes Jahr die Höhe der Restvaluta der Darlehensfinanzierung aus. Das ist zwar kein Wert, der mit dem Cash-Flow und der Rendite zusammenhängt. Aber gleichwohl ist dieser Wert für Sie interessant, weil er Ihnen eine Orientierung gibt, inwieweit sich das Verhältnis von Eigenkapital und Darlehen im Laufe des Bewirtschaftungszeitraumes von 10 Jahren zu Ihren Gunsten verändert.


Wie erhalten Sie das Berechnungstool?

Das Berechnungstool ist Bonusmaterial zu meinem Buch „Geld verdienen mit Wohnimmobilien: Erfolg als privater Immobilieninvestor“. Wenn Sie dieses Buch kaufen, erhalten Sie kostenfrei den Downloadlink für das Berechnungstool. Alle weiteren Informationen finden Sie in dem Buch.

downloadrechentool.jpg