Änderung der Rechtsprechung zu Schlussrenovierungsklauseln in Mietverträgen

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 803

Am 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof eine Änderung der Rechtsprechung zu Renovierungsklauseln vollzogen, die die Rechte der Vermieter weiter eingeschränkt hat (Az VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13). In der Sache geht es bei diesen Klauseln immer darum, in welchem Umfang der Vermieter Renovierungspflichten (Stichwort „Schönheitsreparaturen“) wirksam auf den Mieter abwälzen kann. Die Beantwortung dieser Frage richtet sich nach § 307 BGB, der eine unangemessene Benachteiligung des Mieters verbietet. Diese Generalklausel lässt natürlich Beurteilungsspielraum. Von daher erklärt sich, dass die Rechtsprechung sich in Nuancen immer wieder ändert. Manchmal erfolgt auch eine größere Kurskorrektur unter ausdrücklicher Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung. Genau das ist gerade passiert.

Aktuell hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu Schlussrenovierungsklauseln und zu so genannten Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen geändert und dabei die bisher vertretene Argumentation aufgegeben. Schlussrenovierungsklauseln sind nunmehr unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und keine Kompensation des Mieters vorgesehen ist, wenn er auch solche Gebrauchsspuren und Abnutzungen der Wohnung bei der Schlussrenovierung beseitigt, die dem Vormieter zuzurechnen sind. Da es nur in seltenen Fällen möglich ist, hier eine genaue Abgrenzung der Abnutzungen und Gebrauchsspuren zwischen Vormieter und aktuellem Mieter vorzunehmen, führt die aktuelle Entscheidung im Ergebnis dazu, dass Schlussrenovierungsklauseln insgesamt nur dann noch wirksam vereinbart werden können, wenn der Mieter die Wohnung nachweislich in renoviertem Zustand übernommen hat. In Kombination mit früherer Rechtsprechung ergibt sich zudem, dass eine Schlussrenovierung nur dann wirksam auf den Mieter abgewälzt werden kann, wenn diese Verpflichtung nicht kombiniert wird mit laufenden Renovierungspflichten während des Mietverhältnisses (siehe BGH, Urteil vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02). Das heißt konkret: Entweder Schlussrenovierung oder laufende Renovierung. Aber nicht beides.

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof die in einer Entscheidung aus dem Jahre 2007 noch für zulässig erachtete Quotenabgeltungsklausel gekippt, die den Mieter mit anteiligen Renovierungskosten beim Auszug belastet. Und das unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Das zeigt einmal mehr, dass Renovierungsklauseln für Vermieter schwieriges Terrain sind. Mit den aktuellen Entscheidungen vom 18.03.2015 sind die Spielräume für die Abwälzung von Renovierungspflichten auf Mieter nochmals kleiner geworden.

Für einen Vermieter stellt sich damit die Frage, ob es sinnvoll ist, auf Schlussrenovierungsklauseln gänzlich zu verzichten. Es gibt auch praktische Erwägungen, die dafür sprechen, dass der Vermieter die Schlussrenovierung selbst in die Hände nimmt und nicht auf den Mieter abwälzt. Denn häufig werden solche Arbeiten mit grundlegenderen Sanierungen und Verbesserungen der Wohnung verbunden, die ohnehin nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt werden können. Dazu gehören z.B. das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden (siehe BGH, Urteil vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09) oder die Erneuerung von Fliesenspiegeln in Badezimmern. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass Mieter bei Schlussrenovierungen häufig nicht sehr motiviert sind und die Arbeiten daher oft mangelhaft ausgeführt werden, was wiederum weiteren Ärger nach sich zieht. Vor diesem Hintergrund sprechen durchaus gewichtige Gründe dafür, auf Schlussrenovierungsklauseln ganz zu verzichten und dem Mieter nur laufende Renovierungen aufzuerlegen bei denen er naturgemäß auch motivierter ist als bei einer Schlussrenovierung.

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