Energetische Sanierung von Wohnungen contra Renditestrategie?

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 772

Für Vermieter von gebrauchten Wohnimmobilien stellt sich die Frage, wie sich eine energetische Sanierung der Wohnungen mit einer nachhaltigen Renditestrategie verträgt. Das Thema wird häufig verdrängt, weil die Sorge besteht, dass eine Sanierung nur Kosten verursacht und nichts bringt. Tatsächlich können die Kosten einer energetischen Sanierung jedoch gemäß § 559 BGB auf den Mieter abgewälzt werden in Form einer Mieterhöhung von jährlich 11% der aufgewendeten Sanierungskosten.

Interessanterweise ist diese Mieterhöhung zeitlich nicht begrenzt bis zur Vollamortisierung der Maßnahmen, sondern unbefristet. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass eine Einwilligung des Mieters in die Mieterhöhung nicht erforderlich ist. Da der Mieter für die Mieterhöhung einen Gegenwert in Form von Energieeinsparungen und eine optische Aufwertung der Wohnung (z.B. durch neue Fenster) erhält, ist er in der Regel sogar dankbar für die Initiative des Vermieters und bereit, die erhöhte Miete anstandslos zu akzeptieren. Obwohl die Zustimmung des Mieters für die Durchsetzung der Mieterhöhung rechtlich irrelevant ist, spielt sie jedoch für den langfristigen Verbleib des Mieters und für ein möglichst spannungsfreies Verhältnis zum Vermieter eine wichtige Rolle. Gerade deshalb ist die Mieterhöhung anlässlich einer energetischen Sanierung für Vermieter so attraktiv.

Eine weitere gute Nachricht ist, dass es für solche Maßnahmen sagenhaft günstige Förderdarlehen der KfW gibt (Förderprogramm 151 „Energieeffizient Sanieren“). Aus diesem Programm können Sie als Vermieter Darlehen in Höhe von bis zu € 50.000 pro Wohneinheit zu einem Zinssatz von 0,75% p. a. erhalten. Wenn Sie beispielsweise ein Mietwohnhaus mit 8 Wohnungen energieeffizient sanieren wollen, dann können Sie somit insgesamt bis zu € 400.000 Förderkredit und maximal € 50.000 pro Wohnung dafür erhalten.

Förderfähig sind Wohngebäude, für die der Bauantrag vor dem 01.01.1995 gestellt wurde. Das passt insofern sehr gut in die Renditestrategie für gebrauchte Wohnimmobilien, die häufig vor diesem Stichtag errichtet worden sind. Das Förderprogramm 151 deckt u.a. folgende Maßnahmen ab:

  - Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Keller- und Geschossdecken
  - Erneuerung der Fenster und Außentüren
  - Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage
  - Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage

Darüber hinaus gibt es noch eine dritte gute Nachricht: Eine Mieterhöhung wegen einer durchgeführten energetischen Sanierung schließt eine weitere Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB nicht aus. Diese ist und bleibt uneingeschränkt möglich. Eine energetische Sanierung von Wohnimmobilien stellt aber auch langfristig einen klugen Schachzug für einen Investor dar, weil sie sich bei einem Verkauf in der Regel in Form eines höheren Kaufpreises auswirkt. Damit rechnet sich die Maßnahme für einen Immobilieninvestor langfristig sogar doppelt.

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