Immobilienkauf im „Blindflug“?

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 1200

Auf diese Frage würde wohl nahezu jeder Mensch instinktiv und vielleicht sogar etwas empört antworten: Auf gar keinen Fall! So weit so gut. Wie sieht jedoch ein sicherer Flug mit zuverlässiger Navigation aus? Eine Antwort auf diese Frage ist schon schwieriger zu geben.

Bei den großen Weichenstellungen des Lebens verlassen sich die meisten Menschen gerne auf ihren gesunden Menschenverstand. Das gilt sowohl für die Berufs- oder Partnerwahl als auch für den Autokauf und schließlich für den Erwerb einer Wohnimmobilie. Mit Fakten und Logik haben viele dieser Entscheidungen aber in der Regel weniger zu tun, weil sie stark emotional eingefärbt sind. Leider ist der „gesunde Menschenverstand“ als alleinige Entscheidungsgrundlage bei komplexen Vorgängen wie z.B. einem Immobilienkauf nicht ausreichend. Menschen neigen in solchen komplexen Situationen dazu, sich auf Gefühle statt auf Fakten zu stützen. Bei der Partnerwahl mag das durchaus richtig sein. Beim Immobilienkauf führt es häufig zu undurchdachten und schlechten Entscheidungen.

Problematisch ist dabei, dass viele Wohnimmobilienkäufer beim Notar und bei der Bank Verträge unterschreiben, deren Inhalte sie nicht vollständig überblicken. Häufig werden bei verunglückten Immobilienkäufen von den Geschädigten folgenden Erklärungen gegeben: „Zum Schluss kam der Zeitdruck und wir mussten noch an so viel anderes denken. Da konnte ich nicht auch noch den Vertrag lesen. Und außerdem wirkten die Verkäufer und der Bankberater so freundlich. Und schließlich hat doch der Notar alles geprüft. Und ich kenne mich doch nun mal nicht aus mit diesem Juristendeutsch.

Falsch ist zunächst einmal die Ansicht, dass der Notar für den Käufer den Vertrag prüft und auf einen für den Käufer optimalen Vertragsinhalt achtet. Da der Notar von Gesetzes wegen zur Neutralität verpflichtet ist, kann und darf er gar nicht einseitiger Interessenwalter des Käufers sein.

Beim Darlehensvertrag sieht es für den Käufer sogar noch kritischer aus: Hier legt ihm die Bank einen Mustervertrag vor, der von der Rechtsabteilung und Verbandsjuristen entwickelt wurde und die Interessen der Bank in größtmöglichem Umfang optimiert. Ein mangelndes Verständnis des Kunden und eine mangelnde Bereitschaft des Kunden, den Vertragsinhalt zu verhandeln wirken sich hier fatal aus. Es steht nirgendwo geschrieben, dass der Darlehensnehmer alle Regelungen in Darlehensverträgen akzeptieren muss und, dass er über den Vertragsinhalt nicht verhandeln darf.

Trügerisch ist leider auch die Einschätzung von Immobilienkäufern, dass der Makler schon mit darauf achten wird, dass alles richtig läuft und der Käufer nicht über den Tisch gezogen wird. DieseSelbstberuhigungspille der Käuferseite ist ein nutzloses Placebo, das verhindert, dass der Käufer sich nach echter Hilfe und tragfähigen Lösungen umsieht. Erstaunlich ist auch, dass Käufer im Schnitt ca. 3,5 % des Immobilienkaufpreises als Provision an den Makler zahlen, aber nicht bereit sind, einen geringen Bruchteil dieses Betrages (z.B. € 500) in eine fachkundige Beratung und Interessenvertretung durch einen Rechtsanwalt zu investieren. Dabei ist es nahe liegend, sich externen Sachverstand einzukaufen, wenn man selbst nicht die Fachkenntnisse hat, Entscheidungen vorzubereiten und auf Fakten gestützt zu treffen.

Als Autor des Buches „Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung“ habe ich viele Immobilienkäufer und Bauherren rechtlich begleitet. Nicht wenige der erst im Nachhinein von mir wegen Problemen beratenen Immobilienkäufer sagten in der Rückschau sinngemäß: Wie konnte ich nur so leichtsinnig sein, eine so wichtige und weit reichende Entscheidung im Blindflug zu absolvieren? Lumpige € 500 hätten mich vor einem riesigen Schaden bewahren können. Warum sagt einem das denn niemand?

Die Antwort auf diese Frage ist die Folgende: Weil niemand anderes außer Ihnen selbst ein Interesse daran hat, Ihre eigenen Interessen zu vertreten. Sie können nicht von Vertragspartnern erwarten, dass sie unter Aufopferung der eigenen Interessen altruistisch Ihre Interessen vertreten. Gerade deshalb ist es so gefährlich, sich beim Immobilienkauf ausschließlich von Gefühlen und vom „gesunden Menschenverstand“ leiten zu lassen.

Beispiele:

Der Verkäufer hat natürlich ein Interesse daran, die Sachmängelgewährleistung für die Immobilie in größtmöglichem Umfang auszuschließen und der Käufer hat ein genau gegenläufiges Interesse.

Die Bank hat ein Interesse, möglichst lange Zinsmargengewinne mit Immobilienkreditnehmern zu erwirtschaften und wird daher an einer möglichst langen Laufzeit des Darlehens interessiert sein. Der Kreditnehmer hingegen hat ein genau gegenläufiges Interesse, das Darlehen möglichst schnell zu tilgen und möglichst wenig Zinsen zu zahlen. Allein diese Überlegung zeigt bereits, dass die Bank den Immobilienkreditnehmer nicht interessengerecht und objektiv beraten kann, ohne ihren eigenen Interessen zu opfern.

Fazit:

Fast alle Vertragspartner eines Immobilienkäufers verfolgen Eigeninteressen und können den Käufer daher nicht neutral beraten. Dazu gehören sowohl der Verkäufer als auch der Makler des Verkäufers und schließlich auch die Bank des Käufers. Der Notar ist als neutrale Schaltstelle zwischen den Vertragspartnern nicht geeignet, Interessenvertreter des Käufers zu sein und ersetzt eine fokussierte Interessenvertretung des Käufers nicht.

Wirklichen Schutz vor unfairen vertraglichen Regelungen bietet nur eine objektive Beratung des Käufers durch einen Fachmann (z.B. einen Rechtsanwalt).

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