Kriterien für die Standortwahl bei Renditeimmobilien

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 820

Viele Menschen in Deutschland möchten gerne in Wohnimmobilien investieren und auch von dem Boom am Immobilienmarkt profitieren. Wenn es konkreter werden soll, herrscht jedoch große Verunsicherung. Wissen die meisten bei der Zielimmobilie für die Eigennutzung noch relativ genau, was sie möchten, werden die Vorstellungen bei Renditeimmobilien relativ schnell vage und undefiniert. 

Nach meinem Eindruck ist die größte Hürde für die Realisierung des Investitionswunsches ein Mangel an Information und an systematischer Vorgehensweise zur Umsetzung des Vorhabens.  Der Renditeimmobilienkauf ist eben keine Bauchentscheidung, sondern eine Kopfentscheidung, die systematisch erarbeitet werden muss. Daher ist es erforderlich, zunächst nüchtern Fakten und Zahlen zu betrachten und Informationsquellen auszuwerten. Dabei hat sich ein systematisches Vorgehen bewährt. Durchaus richtiger Ausgangspunkt der Überlegungen sind die immer wieder veröffentlichten Städterankings, die denkbare Standorte nach verschiedenen Kriterien beleuchten und listen. Einige Rankings sortieren nach Preissteigerungsraten oder Mietsteigerungsraten in den letzten Jahren. Andere nach erzielbaren Mietrenditen.  

Das Kriterium der Mietrendite dürfte unter dem Strich aussagekräftiger sein als blanke Steigerungsraten der Kaufpreise oder Mietpreise pro Quadratmeter. Denn die Mietrendite bildet das Verhältnis von Kaufpreis und erzielbarem Ertrag in Form von Mieten ab. Für eine Eignung als Renditeimmobilie kommt es auf dieses Verhältnis an. Das heißt, dass rasant gestiegene Kaufpreise nur dann renditeschädlich sind, wenn die erzielbaren Mieten nicht ebenfalls entsprechend gestiegen sind. Denn die Rendite ergibt sich aus dem Verhältnis des Kaufpreises zur erzielbaren Miete. Für Renditeimmobilien gelten hinsichtlich des Chancen-Risiko-Profils einer Investition ähnliche Spielregeln wie für andere Investments auch: Eine hohe Rendite indiziert in der Regel ein hohes Risiko und eine niedrige Rendite indiziert ein niedriges Risiko. Von daher erklärt sich zunächst, dass die Mietrenditen in beliebten Großstädten geringer sind als in mittelgroßen Städten.  

Dann gibt es allerdings noch die Frage, die vielen Investoren Kopfzerbrechen bereitet: Steigen die Immobilienpreise in Metropolen weiter oder werden sie irgendwann fallen? Auch hier kann ein Blick auf die erzielbare Rendite zur Orientierung hilfreich sein. Bei Neubauimmobilien in guten Lagen beliebter Großstädte (z.B. Düsseldorf, Berlin oder Frankfurt) liegt die anfängliche Mietrendite mittlerweile bei knapp 2% pro Jahr oder sogar darunter. Das sind Zahlen, die für die weitere Wertentwicklung nach oben wie Mühlsteine wirken. Denn Investoren, die noch höhere Preise für diese Immobilien in der Zukunft zahlen sollen, müssten eine noch niedrigere Rendite akzeptieren. Es sei denn, dass die erzielbaren Mieten weiter signifkant ansteigen werden. Genau hier liegt das Problem. 

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung lässt nicht erkennen, dass das verfügbare Einkommen der Bevölkerung in dem Maße steigen wird, dass signifikante Mietsteigerungen am Markt in naher Zukunft durchholbar sind. Vor diesem Hintergrund ist das grundsätzlich bei Premiumimmobilien geringere Risiko von Leerstand an dieser Stelle mit einem nicht unerheblichen Risiko erkauft, dass ein Wertverlust der Immobilie die ohnehin geringe Rendite auffrisst und darüber hinaus noch einen Schaden verursacht in Form eines Veräußerungsverlustes. An dieser Stelle ist daher aus Investorensicht Skepsis angezeigt hinsichtlich von Renditeimmobilien in guten Lagen von beliebten Großstädten. Es spricht daher vieles dafür, bei der derzeitigen Marktlage nicht auf solche Immobilien zu setzen, sondern stattdessen in Immobilien in mittleren Lagen in mittelgroßen Städten zu investieren, die noch im Einzugsgebiet einer attraktiven Großstadt liegen. Dabei ist z.B. an Städte wie Wuppertal, Solingen und Krefeld zu denken, die alle in einem Umkreis von weniger als 50 km um Düsseldorf liegen. Bei diesen Städten dürfte das Chancen-Risiko-Profil günstiger sein. Auch diese Erkenntnis lässt sich mit den Zahlen der regelmäßig veröffentlichten Städterankings untermauern.

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