Möglichkeiten zur Mieterhöhung bei Wohnraum häufig unterschätzt

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 1253

Bei Investitionen in Renditeimmobilien muss man sich auch Gedanken über Mieterhöhungsmöglichkeiten machen. Der Inhalt der mit den Mietern geschlossenen Mietverträge spielt dabei eine wichtige Rolle. Daher ist es wichtig, ungünstige Regelungen in den Mietverträgen und die verbleibenden Möglichkeiten von Mieterhöhungen bereits beim Erwerb der Renditeimmobilie zu klären. Eine überschlägige Prüfung eines Mietvertrages auf die Möglichkeit zur Mieterhöhung können Sie selbst vornehmen. Bei Zweifeln sollten Sie jedoch Rechtsrat einholen, da es hierbei durchaus um einen kriegsentscheidenden Punkt geht und nicht um eine belanglose Nebensache. Denn der Inhalt der Mietverträge hat direkten Einfluss auf Ihre erzielbare Rendite und auf Ihre Wertsteigerungsstrategie.

Es gibt eine überschaubare Anzahl von gesetzlichen Regelungen zum Thema Mieterhöhung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Diese Regelungen stecken den rechtlichen Rahmen ab:


- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 – 558e BGB)
- Mieterhöhung wegen Modernisierungen (§§ 559 – 559b BGB)
- Staffelmietvereinbarung (§ 557a BGB)
- Indexmietvereinbarung (§ 557b BGB)

Die vom Bundestag beschlossene „Mietpreisbremse“ hat mit diesen Themen jedoch nur am Rande zu tun. Sie deckelt die Möglichkeit zur Vereinbarungen von Mieten bei der Neuvermietung von Wohnraum auf maximal 10% über der Mietspiegelmiete für vergleichbaren Wohnraum und hat daher mit den Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen nichts zu tun.

Wenn der Mietvertrag gar nichts zur Möglichkeit der Erhöhung der Miete regelt und diese auch nicht ausdrücklich ausgeschlossen wird, dann ist die Erhöhung der Miete nach den beiden ersten oben aufgezählten Regelungen möglich. Das heißt, dass die Miete gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden kann. Möglich ist darüber hinaus eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 BGB.

Die Erhöhung bis ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach dem Mietspiegel für die Stadt oder Gemeinde auszurichten. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, dann ist der Maßstab der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand von tatsächlichen Vermietungen von Wohnungen in vergleichbarer Lage und mit vergleichbarer Ausstattung heranzuziehen. Weitere Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist, dass die Miete vor dem Erhöhungszeitpunkt mindestens 15 Monate lange unverändert war. Darüber hinaus darf die Miete in einem Zeitfenster von 3 Jahren um maximal 20% angehoben werden (so genannte Kappungsgrenze). Bei der Berechnung dieser Kappungsgrenze sind Mieterhöhungen wegen Modernisierungen gemäß § 559 BGB allerdings nicht zu berücksichtigen.

Neben Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt es möglich, eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung gemäß § 559 BGB durchzusetzen. Modernisierungen sind Maßnahmen, die den Wohnwert dauerhaft verbessern oder zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser führen. Demnach würden z.B. der Anbau eines Balkons oder der Einbau von energiesparenden Fenstern und der Austausch von Nachspeicheröfen durch eine moderne Gasetagenheizung zu einer Mieterhöhung berechtigen.

Alternativ sieht das Gesetz in § 557a und § 557b BGB die Möglichkeit vor, im Mietvertrag selbst bereits Erhöhungen der Miete zu verankern. Damit sind Staffelmieten und Indexmieten gemeint.

Wenn der Mietvertrag eine Staffelmiete enthält, dann erhöht sich die Miete automatisch nach der vertraglich festgelegten Staffelung. Es ist zwingend erforderlich, dass die Mieterhöhungen für die einzelnen Staffeln im Mietvertrag nicht nur prozentual festgelegt werden, sondern auch in konkreten Beträgen in € ausgewiesen werden. Die einzelnen Staffeln dürfen nicht kürzer als ein Jahr sein. Wenn der Mietvertrag eine Staffelmiete enthält, dann ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder wegen Modernisierung (§ 559 BGB) gesperrt und nicht mehr möglich.

Enthält der Mietvertrag eine Indexmiete, dann ist eine Mieterhöhung nur entsprechend des Preissteigerungsindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland möglich. Dieser wird jährlich vom statistischen Bundesamt aktualisiert und veröffentlicht. Auch die Indexmiete sperrt grundsätzlich eine Mieterhöhung nach anderen Regelungen. 
Indexmieten haben den Vorteil, dass sie ohne zeitliche Begrenzung für die Zukunft eine stetige Erhöhung der Miete ermöglichen. Bei einer Indexmietvereinbarung muss der Erhöhungsbetrag in € erst konkret angegeben werden in der Mitteilung des Vermieters über eine Anpassung an den Index. Eine solche Anpassungsmitteilung des Vermieters ist erforderlich, um die Mieterhöhung tatsächlich zu vollziehen. Die Miete steigt nicht vollautomatisch in Höhe des Anstieges des Preisindexes. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur Staffelmietvereinbarung. Die Vereinbarung einer Indexmiete hat aber auch Nachteile: Sie schließt Mieterhöhungen bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB und Mieterhöhungen wegen Modernisierungen gemäß § 559 BGB weitgehend aus.

Sowohl Indexmieten als auch Staffelmieten sind dann nachteilig, wenn die ortsüblichen Vergleichsmieten deutlich stärker steigen als der Preissteigerungsindex oder die vereinbarten Staffeln. Das war insbesondere in Metropolen und Großstädten in den letzten Jahren der Fall. Sie müssen als Vermieter daher gut abwägen, ob Sie eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbaren wollen.

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