Sind Wohnflächenangaben in Mietverträgen „Schall und Rauch“? (Analyse zum Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.11.2015)

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 660

In einer spektakulären Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 18.11.2015 (Az VIII ZR 266/14) wurde eine Änderung der Rechtsprechung vollzogen. Worum geht es dabei und welche Konsequenzen hat die Entscheidung für Vermieter? Diese Frage stellen sich derzeit Millionen von Wohnimmobilieninvestoren in Deutschland.

Daher möchte ich in diesem Artikel versuchen, Orientierung zu geben. Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl oder die davon abweichende tatsächliche Quadratmeterzahl einer Wohnung entscheidend ist. Er hat eindeutig entschieden, dass die tatsächliche Flächengröße entscheidend ist. Und zwar unabhängig davon, ob die Abweichung zur Angabe im Mietervertrag größer als 10% ist oder nicht. Darin liegt eine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass ein Abweichung von bis zu 10% tolerabel ist und keine Rechtsfolgen auslöst.    

Damit steht nun fest, dass künftig bei der Heranziehung von Vergleichsmieten zur Begründung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB in jedem Fall auf die tatsächliche Flächengröße abzustellen ist. Darin liegt ein nicht unerhebliches Problem für die praktische Anwendung. Denn es ist keine Seltenheit, dass ein tatsächliches Flächenaufmaß Abweichungen von den Angaben im Mietvertrag zu Tage fördert. Das würde künftig für jede Errechnung der maximal zulässigen Mieterhöhung eine Rolle spielen, bei der auf die Miete pro Quadratmeter als Vergleichsmaßstab abgestellt wird. Vor diesem Hintergrund ist damit zu rechnen, dass Mieter bei Mieterhöhungsverlangen eine neue Front aufmachen indem sie ein Flächenaufmaß erstellen lassen, um eine Abweichung von der Flächenangabe im Mietvertrag ins Feld zu führen. Für Vermieter lässt sich daraus die Empfehlung ableiten, bei der Neuvermietung von Wohnungen ein Flächenaufmaß durchzuführen, um diese offene Flanke zu schließen. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Hinsicht einen klaren Fingerzeig gegeben mit der Aussage, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters falle.   

Vor diesem Hintergrund stellt sich eine weitere Frage: Bedeutet die Abkehr von der 10% - Toleranzgrenze für Flächenangaben in Mietverträgen, dass Mieter und Vermieter eine Anpassung der Miete unter Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnfläche verlangen können? Diese Frage wurde vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung weder gestellt noch beantwortet. Aber sie steht nun im Raum. Daran schließt sich eine weitere Frage an: Kann einem solchen Begehren eine „ca.-Angabe“ hinsichtlich der Wohnfläche im Mietvertrag entgegengehalten werden? Solche Angaben sind üblich in Mietvertragstexten, um genau solche Anpassungsansprüche auszuschließen. Auch hierauf gibt das Urteil keine Antwort. Und schließlich stellt sich die Frage, ob für die Verteilung von Nebenkosten ebenfalls die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein soll oder die im Mietvertrag angegebene (evt. mit einer tolerierten Abweichung von bis zu 10%). Auch auf diese Frage gibt das Urteil keine Antwort, weil sie nicht Gegenstand der Entscheidung war.   

Vor diesem Hintergrund ist es eine gute Nachricht, dass im Koalitionsvertrag der Regierungsparteien vereinbart ist, die Regelungen zur Berechnung er Wohnfläche zu reformieren. In diesem Zusammenhang könnten und sollten dann die oben aufgezeigten offenen Fragen ebenfalls einer Klärung durch den Gesetzgeber zugeführt werden. Denkbar wäre z.B., die Toleranzgrenzen von z.B. 10% gesetzlich festzuschreiben. Insofern wäre dem Urteil des Bundesgerichtshofes am Ende des Tages etwas Positives abzugewinnen, wenn es dazu führt, dass der Gesetzgeber schnell Klarheit schafft. Andernfalls drohen zahllose neue Konfliktherde in bestehenden Mietverträgen.

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