Strategien für die richtige Mieterauswahl

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 1361

Vor dem Hintergrund des am 01.06.2015 in Kraft getretenen „Bestellerprinzips“ für Maklerleistungen bei der Vermietung von Wohnraum gibt es einen weiteren guten Grund für Vermieter, die Vermietung selbst in die Hand zu nehmen und nicht auf einen Makler zu übertragen. Denn nach der nun geltenden Rechtslage können die Maklerkosten im Normalfall nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden. Da kann man als Vermieter in der Regel 2 Monatskaltmieten Provision sparen. Es ist übrigens nicht ausgeschlossen, dass der Makler im Einzelfall sogar eine höhere Provision fordert, weil die Deckelung auf 2 Monatskaltmieten nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz nur für den Wohnungssuchenden und nicht für den Vermieter gilt.

Abgesehen von dem Kostenargument gibt es weitere gute Gründe, die Auswahl von Mietern selbst vorzunehmen. Da Sie als Vermieter am Ende des Tages die Konsequenzen der Auswahl ohnehin allein tragen müssen, werden Sie selbst in jedem Falle motivierter sein als ein Makler, den richtigen Mieter auszuwählen. Die Auswahl eines schlechten Mieters kann nicht nur zu Mietausfällen führen, sondern darüber hinaus zu einem überdurchschnittlichen Verschleiß der Immobilie und am Ende des Tages sogar noch zu erheblichen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten, wenn es zu Konflikten kommt.

Wie aber wählt man den richtigen Mieter aus und worauf ist zu achten?

Es empfiehlt sich, für die Ermittlung der relevanten Informationen auf ein Formular zurückzugreifen, das der Mietinteressent vor oder bei einem Besichtigungstermin auszufüllen hat. Solche Formulare können z.B. über die Internetseiten von Haus & Grund (http://www.hug-ka.de/vordrucke_mustervertraege.html) kostenlos heruntergeladen werden.

Zunächst einmal sollte der Mieter natürlich über hinreichende Finanzkraft verfügen, um die Mieter aus seinem laufenden Einkommen nachhaltig bestreiten zu können. Sie sollten daher keine Hemmungen haben, sich Einkommensnachweise (in der Regel Gehaltsabrechnungen) vorlegen zu lassen.

Darüber hinaus kann eine SCHUFA – Auskunft sinnvoll sein, um die Zahlungsmoral des potentiellen Mieters zu überprüfen. Der Einfachheit halber können Sie potentielle Mieter auffordern, eine SCHUFA-Selbstauskunft einzuholen und Ihnen diese vorzulegen. In der SCHUFA-Auskunft wird eine Wahrscheinlichkeit in Form eines Prozentwertes angegeben, dass jemand seine Schulden bezahlt. Je näher der Wert an 100% liegt, desto geringer das Ausfallrisiko. Allerdings sollten Sie sich nicht blind auf eine SCHUFA – Auskunft verlassen, weil das Datenmaterial der SCHUFA sehr lückenhaft sein kann. Denn es gibt keine Verpflichtung von Gläubigern, Zahlungsausfälle an die SCHUFA zu melden. Das heißt, dass der Umstand, dass in der SCHUFA – Kartei keine „Sünden“ vermerkt sind und ein hoher Bonitätswert ermittelt ist, noch nicht die Schlussfolgerung zulässt, dass die Zahlungsmoral des Mietinteressenten gut ist. Zahlreiche negative Einträge und ein niedriger Bonitätswert hingegen lassen durchaus eine solche Schlussfolgerung zu. Eine schlechte Zahlungsmoral kann auf fehlender Finanzkraft, aber auch auf charakterlichen Mängeln des Mietinteressenten beruhen. In beiden Fällen ist für einen Vermieter Vorsicht geboten.

Darüber hinaus sollten Sie sich auch ein Bild vom beruflichen und familiären Hintergrund des Interessenten machen. Diese Umstände runden das gesamte Bild ab und lassen mitunter eine Einschätzung darüber zu, mit was für Menschen Sie es zu tun haben.

Darüber hinaus hat es sich bewährt, Auskünfte über das vorherige Mietverhältnis einzuholen (Länge des Mietverhältnisses, Mietrückstände, Umstände der Beendigung etc.). Dazu kann es hilfreich sein, sich eine schriftliche Erklärung des ehemaligen Vermieters vorlegen zu lassen, dass es während der Mietzeit keine Zahlungsrückstände gegeben hat. Mindestens aber sollten Sie sich die Kontaktdaten des vorherigen Vermieters geben lassen, um diesen telefonisch kontaktieren zu können. Ein Telefongespräch mit diesem kann eine außerordentlich ergiebige Informationsquelle sein. Es geht schließlich um den Schutz Ihres Eigentums und Ihrer Einnahmequellen. Daher sollten Sie keine Bedenken haben, auch diese Informationsquelle auszuwerten. Wenn der Mietinteressent in dieser Hinsicht mauert und keine Informationen geben will, dann ist auch dieser Umstand eine Information.

Stolperfallen nach dem AGG

Sowohl bei der Formulierung einer Anzeige in Printmedien oder im Internet als auch beim Besichtigungstermin oder bei Gesprächen sollten Sie sich möglichst bedeckt halten, was die Auswahlkriterien des Mieters angeht. Der rechtliche Hintergrund dieser Empfehlung ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG), das eine Auswahl des Mieters auf der Grundlage von diskriminierenden Kriterien (z.B. Rasse oder ethnische Herkunft) mit Schadensersatzansprüchen des abgelehnten Mietinteressenten sanktioniert. Aus dem gleichen Grund sollten Sie sich auch bei der Begründung von Absagen an Mietinteressenten bedeckt halten und möglichst wenig mitteilen.

Image by Salvatore Vuono at FreeDigitalPhotos.net

Kommentar

Schreiben Sie einen Kommentar