Von Vermietern häufig unterschätzt: Mieterhöhung wegen Modernisierungen

Geschrieben von: Alexander Goldwein Am: Kommentar: 0 Hits: 619

Da mit einer Wohnimmobilie erzielbare Rendite hängt stark von der Höhe der Miete ab. Daher ist es für einen Immobilieninvestor sehr wichtig, den rechtlichen Rahmen für Mieterhöhungen zu kennen und optimal zu nutzen.

Eine interessante und von Vermietern häufig unterschätzte Möglichkeit ist die Mieterhöhung wegen einer Modernisierung gemäß § 559 BGB. Modernisierungen sind Maßnahmen, die den Wohnwert dauerhaft verbessern oder zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser führen. Demnach würden z.B. der Anbau eines Balkons oder der Einbau von energiesparenden Fenstern oder der Austausch von Nachtspeicheröfen durch eine moderne Gasetagenheizung zu einer Mieterhöhung berechtigen.

Die Aufwendungen für die Modernisierung können in Höhe von jährlich 11% auf den Mieter abgewälzt werden. Bei Erneuerung von ohnehin reparaturbedürftigen Bestandteilen der Wohnung sind jedoch nur die Aufwendungen für den Mehrwert der Modernisierung ansetzbar. Die Kosten einer Instandsetzung ohne Erhöhung des Wohnwertes sind dabei in Abzug zu bringen.

Interessanterweise ist die Mieterhöhung wegen einer Modernisierung zeitlich nicht begrenzt bis zur Vollamortisierung der Maßnahmen. Sie gilt vielmehr unbefristet und dauerhaft. Damit handelt es sich bei Lichte betrachtet nicht nur um eine Umlegung der Modernisierungskosten auf den Mieter, sondern um eine langfristig wirksame Mieterhöhung. Das ist in der Sache zwar nicht ganz logisch und inhaltlich eine Abkehr von der ursprünglichen Konzeption. Es handelt sich dabei um eine von der Politik gewollte „Streicheleinheit“ für Vermieter (siehe auch den Artikel „Ein Koalitionsvorhaben wird still beerdigt“ auf S. 11 der FAZ vom 26.06.2015).

Ein weiterer Vorteil einer Mieterhöhung wegen Modernisierung besteht darin, dass eine Einwilligung des Mieters in diese Mieterhöhung nicht erforderlich ist. Für die Durchsetzung der Mieterhöhung reicht eine schriftliche Mitteilung an den Mieter aus, die bestimmte Anforderungen erfüllen muss. Die Mitteilung muss eine detaillierte Auflistung der kalkulierten Kosten der Modernisierungsmaßnahmen enthalten und die sich daraus ergebende Mieterhöhung betragsmäßig ausweisen.

Da der Mieter für die Mieterhöhung einen Gegenwert in Form eines erhöhten Wohnwertes bzw. in Form von Energieeinsparungen erhält, ist er häufig sogar dankbar für die Initiative des Vermieters in der Regel bereit, die Mieterhöhung anstandslos zu akzeptieren. Deshalb führen Mieterhöhungen wegen Modernisierungen deutlich seltener zu Spannungen mit dem Mieter als andere Mieterhöhungen. Schließlich bringt eine solche Maßnahme in doppelter Hinsicht Vorteile für den Verkaufsfall, da sowohl die laufende Miete als auch der Gebäudewert gesteigert werden. Das rechtfertigt einen höheren Verkaufspreis.

Wenn im Rahmen der Modernisierung energetische Sanierungen durchgeführt werden, die zu signifikanten Energieeinsparungen führen, kann der Vermieter dafür extrem zinsgünstige Darlehen der KfW aus dem Förderprogramm Nr. 151 von bis zu € 50.000 pro Wohnung in Anspruch nehmen. Solche Förderdarlehen sind derzeit für einen sagenhaft günstigen Zinssatz von 0,75% p.a. erhältlich.

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